“年內存量預計突破1億平方米，這一規模對于中國高端物流倉儲市場(chǎng)而言將是標志性事件?！苯?，戴德梁行中國區產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵向《中國經(jīng)營(yíng)報》記者表示，今年二季度，中國高端物流倉儲市場(chǎng)存量達9497萬(wàn)平方米，相比一季度增長(cháng)了481萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)表現平穩。

??而隨著(zhù)線(xiàn)下餐飲及商超零售經(jīng)營(yíng)逐步恢復常態(tài)，食品預制菜需求旺盛，促進(jìn)預制菜品的市場(chǎng)需求量增長(cháng)。在多溫庫與中央廚房、食品加工相結合的模式下，滿(mǎn)足食品存儲需求的同時(shí)需保障食品安全及食品新鮮度，這也使得中國冷鏈物流行業(yè)步入高速發(fā)展階段。

??戴德梁行發(fā)布的《中國物流冷庫——冷空間迎來(lái)發(fā)展熱潮》報告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《報告》”)認為，未來(lái)幾年，中國冷庫市場(chǎng)預計將會(huì )迎來(lái)更多的倉儲空間供應，這不僅能夠滿(mǎn)足生鮮商品的儲存和分銷(xiāo)需求，同時(shí)亦迎合易腐類(lèi)醫藥的儲藏訴求?！霸诳深A見(jiàn)的未來(lái)，鑒于不斷增長(cháng)的市場(chǎng)需求和日益完善的基礎設施，中國冷庫投資也將持續升溫?！?/span>

??華東地區領(lǐng)跑高端倉儲市場(chǎng)

??戴德梁行統計數據顯示，華東地區作為全國最大的高端物流倉儲市場(chǎng)，占到了全國存量的36%左右，達到約3400萬(wàn)平方米。其次為華北區的約2700萬(wàn)平方米、華南區的約1300萬(wàn)平方米、西南區的約1200萬(wàn)平方米，以及華中區的約900萬(wàn)平方米。

??從租金角度看，全國高端物流倉儲市場(chǎng)平均租金為33.1元/平方米·月。其中，租金最高的是華南區，租金達到38.4元/平方米·月，其次為華東區，租金約為37.9元/平方米·月，華北區、華中區和西南區租金分別約為30.4元/平方米·月、26.4元/平方米·月和26.1元/平方米·月。

??而從空置率方面看，全國高端物流倉儲市場(chǎng)平均空置率為15.9%，華東區空置率較低，僅為12.4%。

??在蘇智淵看來(lái)，供應量大、租金高、空置率低的華東地區高端物流倉儲市場(chǎng)仍是投資人關(guān)注的重點(diǎn)，供需兩旺的浙江地區交易也更加活躍。

??此外，上海市一直是華東地區高端物流倉儲市場(chǎng)的核心。戴德梁行統計數據顯示，今年三季度，上海市高標倉庫市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.65 %，至47.8元/平方米·月;市場(chǎng)空置率環(huán)比上升4.98個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。

??而隨著(zhù)環(huán)滬地區制造業(yè)企業(yè)復工復產(chǎn)，制造業(yè)需求穩定增加，上海市及昆山地區的供應緊張且租金較高，租戶(hù)為降低成本外遷至浙江省嘉興市、江蘇省蘇州市下轄的太倉和常熟等縣級區域。

??據戴德梁行統計數據，江蘇省高標倉庫市場(chǎng)平均租金環(huán)比微漲0.18%，至34.1元/平方米·月;市場(chǎng)空置率環(huán)比上升2.17個(gè)百分點(diǎn)至12.00%。浙江省高標倉庫市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.59%，至35.7元/平方米·月;市場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.04個(gè)百分點(diǎn)至14.70%?！拔磥?lái)，華東區高標倉庫市場(chǎng)供應量為1774萬(wàn)平方米，浙江省和江蘇省供應量分別為708萬(wàn)和581萬(wàn)平方米?！?/span>

??值得一提的是，隨著(zhù)中國居民收入水平不斷提高，消費者對食品種類(lèi)、質(zhì)量、營(yíng)養以及口味的多樣化消費需求也顯著(zhù)增加，而新鮮的食品需要通過(guò)冷藏或冷凍的方式進(jìn)行運輸、加工、儲存和配送。在旺盛的消費需求驅動(dòng)之下，我國冷鏈物流行業(yè)正步入高速發(fā)展階段。

??對此，蘇智淵認為，受今年四季度電商促銷(xiāo)旺季影響，預計華東地區整體高標倉庫物流市場(chǎng)需求短期內將拉升，空置率有望降低。冷庫改造需求呈現旺盛態(tài)勢，整體冷鏈需求仍將保持增長(cháng)。

??冷鏈物流投資持續升溫

??縱觀(guān)我國高端倉儲市場(chǎng)，冷庫改造和冷鏈需求是最具前景的細分領(lǐng)域之一。

??中國物流與采購聯(lián)合會(huì )冷鏈物流專(zhuān)業(yè)委員會(huì )和智研咨詢(xún)聯(lián)合發(fā)布的統計數據顯示，中國冷鏈物流行業(yè)已經(jīng)實(shí)現了兩位數增長(cháng)。2020年，市場(chǎng)規模達到4150億元，同比增長(cháng)22.38%?！翱紤]到未來(lái)的發(fā)展潛能，中國冷鏈物流行業(yè)的市場(chǎng)規模預計到2025年將進(jìn)一步增長(cháng)至8970億元?！?/span>

??另?yè)锫?lián)云倉統計數據，在重點(diǎn)關(guān)注的北京市、上海市、深圳市、廣州市、武漢市、成都市和重慶市等國內7座城市中，冷庫存量最大的上海市達到90.23萬(wàn)平方米，其次是廣州市和北京市。

??“鑒于對此類(lèi)空間的持續需求，我們預計可供租賃空間短缺會(huì )導致一些市場(chǎng)的租金出現上漲?！薄秷蟾妗贩治稣J為，推動(dòng)中國冷鏈物流行業(yè)發(fā)展的因素有很多，主要包括消費者購買(mǎi)力的提升，食品安全意識的提高，食物保障的持續重視，增值服務(wù)需求的增加，藥品運輸、儲存和配送需求日益增長(cháng)等。

??《報告》顯示，目前上海市的冷庫空置率為 5.5%，在上述7座城市中是最低的。展望2023年，7座城市預計將有近80萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)冷鏈物流倉儲空間入市?！拌b于對此類(lèi)空間的持續需求，我們預計大部分供應將被去化，并且由于可用租賃空間有限，優(yōu)質(zhì)冷鏈物流倉儲空間租金也會(huì )增加?！?/span>

??記者注意到，為了減少冷庫設施的能源消耗和碳排放量，采取進(jìn)一步措施并實(shí)現“碳中和”至關(guān)重要。

??“冷庫是一項非常耗能的工程，冷庫設備中60%～70%的電力用于制冷?！薄秷蟾妗分赋?，在擴大冷鏈規模的同時(shí)，必須利用現有的、最有效的能源技術(shù)和全球變暖潛能值較低的制冷劑，來(lái)盡可能降低對氣候的影響。